ข้อมูลทั่วไป
ชื่อหนังสือ: เกมเศรษฐี ลงทุนให้รวย ด้วยอสังหาริมทรัพย์
ผู้เขียน: จักรพงษ์ เมษพันธุ์ (The Money Coach) และ อมรเทพ ผันสิน
สำนักพิมพ์: ซีเอ็ดยูเคชั่น (SE-ED)
ปีที่พิมพ์: 2557 (ตุลาคม 2014)
จำนวนหน้า: 257 หน้า
เกี่ยวกับผู้เขียน
จักรพงษ์ เมษพันธุ์ หรือที่รู้จักกันในนาม “The Money Coach” เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนทางการเงิน ผู้ถ่ายทอดประสบการณ์จากการเป็นโค้ชการเงินที่สอนและบรรยายเรื่องการเงินและการลงทุนให้กับคนมากมายตลอดระยะเวลากว่า 10 ปี โดยเฉพาะด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
อมรเทพ ผันสิน เป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ ผู้มีประสบการณ์ตรงในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างกระแสเงินสดและความมั่งคั่ง ที่ได้แบ่งปันเทคนิคและแนวคิดจากการลงทุนในชีวิตจริงในภาคสุดท้ายของหนังสือ
โครงสร้างของหนังสือ
หนังสือเล่มนี้แบ่งเนื้อหาออกเป็น 3 ส่วนหลัก:
- Part 1: ความรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
- เกมเศรษฐี
- Passive Income เรียบง่าย
- พลังทวี
- เอทีเอ็มส่วนตัว
- เป้าหมายและแผนการ
- และอื่นๆ
- Part 2: แนวทางการลงทุนสำหรับมือใหม่
- กำไรเมื่อซื้อ
- การบ้านก่อนลงพื้นที่จริง
- การเก็บข้อมูลเพื่อวิเคราะห์การลงทุน
- เช็กลิสต์ตรวจบ้านและคอนโดมิเนียมก่อนซื้อ
- การเลือกใช้สินเชื่อ
- และอื่นๆ
- Part 3: การลงทุนในชีวิตจริง (กรณีศึกษา)
- กรณีศึกษาที่ 1: คอนโดมิเนียมใจกลางเมืองพิษณุโลก
- กรณีศึกษาที่ 2: ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นใกล้มหาวิทยาลัยราชภัฏ
- กรณีศึกษาที่ 3: ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น ย่านนิคมอุตสาหกรรมบางพลี
- กรณีศึกษาที่ 4: คอนโดมิเนียม ย่านดอนเมือง
- กรณีศึกษาที่ 5: คอนโดมิเนียมพร้อมธุรกิจเครื่องซักผ้าและตู้น้ำหยอดเหรียญ
- และอื่นๆ
แนวคิดสำคัญของหนังสือ
1. แนวคิดเกมเศรษฐี (Monopoly)
ชื่อหนังสือได้แรงบันดาลใจจากเกมกระดานชื่อดัง “เกมเศรษฐี” หรือ Monopoly ที่ผู้เล่นจะต้องซื้อโฉนดที่ดิน บ้าน และโรงแรม เพื่อเก็บค่าเช่าจากผู้เล่นคนอื่น ซึ่งเป็นหลักการพื้นฐานในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จริงๆ ผู้เขียนได้นำเสนอแนวคิด “บ้านสีเขียว 4 หลัง เปลี่ยนเป็นโรงแรมสีแดง” ที่สามารถพาคนธรรมดาไปสู่อิสรภาพทางการเงินได้
2. การสร้างกระแสเงินสดแบบ Passive Income
หัวใจสำคัญของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตามแนวคิดของหนังสือคือการสร้าง “กระแสเงินสด” ผ่านค่าเช่า ซึ่งจะทำให้นักลงทุนมีรายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอทุกเดือนโดยที่ไม่ต้องทำงานซ้ำ (Passive Income) หรือที่เรียกว่า “เอทีเอ็มส่วนตัว” ที่จ่ายเงินให้เราเป็นประจำ
3. พลังทวี (Leverage)
ผู้เขียนนำเสนอแนวคิด “เป็นหนี้รวย” หรือ “พลังทวี” โดยใช้วิธีกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ แล้วปล่อยเช่าในราคาที่สูงกว่าค่าผ่อนชำระ เพื่อให้เกิดอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าการใช้เงินสดลงทุนเอง
ตัวอย่างเปรียบเทียบ:
- การลงทุนด้วยเงินสด 100% ลงทุน 1,000,000 บาท ได้ผลตอบแทน 9.6%
- การลงทุนด้วยเงินกู้ 90% ลงทุนเงินตัวเอง 100,000 บาท (10%) ได้ผลตอบแทน 24%
4. ข้อดีของการลงทุนเพื่อกระแสเงินสด
- ได้รับเงินเข้ามาอย่างต่อเนื่อง แม้ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ
- มีความเสี่ยงต่อสภาพคล่องต่ำ
- สามารถลงทุนเพิ่มได้เรื่อยๆ ไม่มีข้อจำกัด
- เป็นการลงทุนที่ทำให้นอนหลับสบาย ไร้กังวล
5. ข้อควรระวังในการลงทุน
- อาจต้องเผชิญกับปัญหาผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าตรงเวลา
- การกู้ 100% โดยไม่มีเงินดาวน์อาจทำให้ค่างวดสูง และเสี่ยงต่อการขาดสภาพคล่อง
- ต้องเลือกทำเลที่เหมาะสม เพื่อลดความเสี่ยงเรื่องห้องว่าง
กฎทอง 5 ประการในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
หนังสือได้นำเสนอกฎทอง 5 ประการที่จะช่วยให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประสบความสำเร็จ:
1. ทำเล ทำเล ทำเล
- ลงทุนในพื้นที่ที่มีความต้องการเช่าสูง – เช่น แหล่งงาน หรือตามแนวรถไฟฟ้า
- การเลือกทำเล = การเลือกกลุ่มลูกค้า – ต้องเข้าใจทำเลที่จะลงทุนอย่างถ่องแท้
- ความต้องการเช่า = แหล่งงาน – ทำเลที่มีงานทำย่อมมีความต้องการเช่าที่พักอาศัย
2. กำไรเมื่อซื้อ
- ซื้อทรัพย์สินที่มีส่วนลด – ราคาควรต่ำกว่ามูลค่าประเมินของทรัพย์สิน
- การประเมินมูลค่าการลงทุน – พิจารณาทั้งรูปลักษณ์หน้าตาของทรัพย์สินและมูลค่าทางการเงิน
- สูตรคำนวณมูลค่า = รายได้ต่อปี – รายจ่ายต่อปี ÷ % ผลตอบแทนที่ต้องการ
3. ถือได้ตังค์
- ซื้อเพื่อกระแสเงินสด – ค่าเช่าต้องมากกว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมดรวมค่าผ่อนธนาคาร
- กระแสเงินสดต้องเป็นบวก – ค่าเช่า > รายจ่าย + ค่าผ่อนเงินกู้
- ไม่ลงทุนในอสังหาฯที่ให้กระแสเงินสดติดลบ – หลักการสำคัญที่ต้องยึดถือ
4. ขายได้กำไร
- ลงทุนระยะยาว – ยึดหลัก “ถือต้องได้ตังค์ ขายต้องได้กำไร”
- มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นจากเงินเฟ้อ – เมื่อเวลาผ่านไป มูลค่าอสังหาริมทรัพย์มักเพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ
- ได้กำไรจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นเมื่อขาย – นอกเหนือจากกระแสเงินสดระหว่างการถือครอง
5. สำรองเงินสด
- เก็บเงินสำรองไว้ส่งธนาคารได้ 3-6 เดือน – เพื่อรองรับเหตุการณ์ไม่คาดฝัน
- ป้องกันความเสี่ยง – ช่วยลดความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่อง
- เตรียมพร้อมรับมือกับเรื่องร้าย – “เตรียมพร้อมรับมือกับเรื่องร้าย แล้วชีวิตจะพานพบแต่สิ่งดี”
การเลือกทำเลที่เหมาะสม
ทำเลเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (“ทำเล ทำเล ทำเล”) ผู้เขียนแนะนำให้พิจารณา:
- อัตราการว่างของห้องเช่าในพื้นที่ – ถ้าห้องเช่าเต็ม และเมื่อมีคนออกก็มีคนเช่าใหม่เข้ามาอยู่ตลอด แสดงว่ามีความต้องการเช่าสูง
- ทำเลที่อยู่ใกล้บ้านสำหรับมือใหม่ – เพื่อให้เข้าใจกลุ่มลูกค้าและตลาดในพื้นที่
- กลุ่มลูกค้าเป้าหมายในพื้นที่ – ศึกษาว่ากลุ่มลูกค้าเป็นใคร ต้องการห้องเช่าหรือบ้านเช่าแบบไหน
- อัตราการแข่งขันในทำเล – วิเคราะห์คู่แข่งในพื้นที่ว่ามีจุดเด่นด้านความสวยงาม ความสะดวก อายุสิ่งปลูกสร้าง สิ่งอำนวยความสะดวก และอัตราค่าเช่าอย่างไร
ผู้เขียนเน้นย้ำว่า “อสังหาริมทรัพย์คือธุรกิจอย่างหนึ่ง” จึงจำเป็นต้องทำการบ้านและวิเคราะห์ตลาดอย่างละเอียด โดยเฉพาะสำหรับนักลงทุนมือใหม่
ข้อดีของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มือสอง
สำหรับนักลงทุนมือใหม่ ผู้เขียนแนะนำให้พิจารณาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มือสองเพราะ:
- เป็นพื้นที่ที่พิสูจน์แล้วว่ามีคนนิยมเช่าจริง
- ง่ายต่อการประเมินความเสี่ยงเรื่องห้องว่าง
- อสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งส่วนมากมีค่าพรีเมียมทำให้ราคาแพงเกินจริง
- มีโอกาสในการต่อรองราคา ยกค่าโอนให้ผู้ขาย
- อาจได้รับประโยชน์เพิ่มเติม เช่น ฟรีค่าส่วนกลางคอนโดที่ผู้ขายจ่ายไปแล้ว
การวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ผู้เขียนเสนอแผนการลงทุนเป็น 3 ระยะ:
- แผนการเข้าซื้อครอบครองทรัพย์สิน
- สำรวจและคัดเลือกอสังหาริมทรัพย์
- ประเมินราคาซื้อที่เหมาะสม
- เสนอซื้อและหาแหล่งเงินทุน
- แผนการบริหารจัดการทรัพย์สิน
- การเพิ่มมูลค่าให้ทรัพย์สิน
- การลดหนี้
- การเพิ่มรายรับและควบคุมรายจ่าย
- แผนการออก (Exit Strategy)
- พิจารณาว่าหากได้ข้อเสนอซื้อที่น่าสนใจจะทำอย่างไร
- มีแผนรับมือหากแนวโน้มค่าเช่าตกต่ำจากการแข่งขันสูง
วิธีคำนวณราคาซื้อที่เหมาะสม
ผู้เขียนแนะนำวิธีคำนวณราคาซื้อที่เหมาะสมโดยใช้สูตร: กำไรสุทธิต่อปี ÷ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ = ราคาเสนอซื้อที่เหมาะสม
วิธีนี้จะทำให้มั่นใจได้ว่าอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนจะไม่ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และช่วยให้ราคาซื้ออยู่ในมูลค่าที่เหมาะสมกับวงเงินลงทุนของนักลงทุน
วิธีประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์
หนังสือนำเสนอ 3 วิธีในการประเมินราคา:
- ประเมินตามราคาตลาด – เปรียบเทียบกับทรัพย์สินใกล้เคียงในทำเลเดียวกัน หรือใช้หลักที่ว่า “ถ้าทรัพย์สินของเขาขนาดใกล้เคียง พื้นที่ก็ยังอยู่ในทำเลใกล้เคียงกับเรา ถ้าเขาขายเท่าไหร่ เราก็ขายเท่านั้น”
- ประเมินตามต้นทุนทดแทน – ให้ผู้รับเหมาในพื้นที่ช่วยประเมินต้นทุนการก่อสร้าง ใช้ในกรณีที่ทรัพย์สินยังไม่ถูกสร้าง
- ประเมินตามความสามารถในการทำกำไร – นำกระแสเงินสดหรือกำไรมาคำนวณกลับเป็นราคาซื้อที่เหมาะสม ตามอัตราผลตอบแทนที่ต้องการ
การวางแผนสู่อิสรภาพทางการเงิน
ผู้เขียนแนะนำให้ตั้งคำถามกับตัวเองเพื่อวางแผนลงทุน:
- ต้องการรายได้จากทรัพย์สินเท่าไหร่ต่อเดือนเพื่อจะมีอิสรภาพทางการเงิน?
- จะใช้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 100% เพื่อการเกษียณเร็วหรือไม่?
- ควรลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทไหน และต้องมีกี่แห่งจึงจะบรรลุเป้าหมาย?
- ขั้นตอนและเวลาที่ต้องใช้ในการซื้อทรัพย์สินแต่ละแห่งเป็นอย่างไร?
บทวิจารณ์
หนังสือ “เกมเศรษฐี ลงทุนให้รวย ด้วยอสังหาริมทรัพย์” นำเสนอแนวคิดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นระบบและค่อนข้างเข้าใจง่าย แม้จะมีเนื้อหาทางวิชาการและการคำนวณทางคณิตศาสตร์ที่ผู้อ่านต้องพยายามคิดตามตลอด
จุดเด่นของหนังสือคือการนำเสนอกลยุทธ์ที่ชัดเจน อธิบายได้ละเอียดทั้งในภาคทฤษฎีและภาคปฏิบัติ รวมถึงมีกรณีศึกษาจริงที่ช่วยให้ผู้อ่านเห็นภาพการลงทุนที่ชัดเจนและสามารถนำไปประยุกต์ใช้ได้จริง โดยนำเสนอตั้งแต่การเริ่มต้นวางแผน การเลือกทำเล ประเมินราคา การกู้ยืมเพื่อการลงทุน ไปจนถึงการครอบครองทรัพย์สินที่สร้าง Passive Income
ชื่อหนังสือที่นำแนวคิดจากเกมเศรษฐี (Monopoly) และเกมกระแสเงินสด (CASHFLOW Game) มาเชื่อมโยงกับการลงทุนจริงช่วยให้เข้าใจได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะแนวคิด “บ้านสีเขียว 4 หลัง เปลี่ยนเป็นโรงแรมสีแดง” ที่สามารถนำไปสู่อิสรภาพทางการเงินได้
แนวคิด “เป็นหนี้รวย” หรือ “พลังทวี” ที่นำเสนอในหนังสือนับเป็นดาบสองคม ในด้านหนึ่งสามารถช่วยให้ผู้ลงทุนสร้างความมั่งคั่งได้เร็วขึ้น โดยใช้พลังทวีจากเงินคนอื่น แต่ในอีกด้านหนึ่งก็มีความเสี่ยงหากไม่มีการวางแผนที่รอบคอบ ผู้เขียนได้ให้ข้อควรระวังและแนวทางการบริหารความเสี่ยงไว้พอสมควร โดยเฉพาะการเน้นย้ำเรื่องการเก็บเงินสำรองไว้ส่งธนาคารได้ 3-6 เดือน
อย่างไรก็ตาม หนังสือเล่มนี้เป็นเพียงการมองภาพใหญ่และให้ความรู้พื้นฐาน โดยเน้นไปที่การประเมินความน่าลงทุนจากการคำนวณอัตราผลตอบแทนและกำไร ซึ่งในการปฏิบัติจริงยังมีรายละเอียดปลีกย่อยอื่นๆ ที่ผู้ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ควรศึกษาเพิ่มเติม
โดยสรุป หนังสือเล่มนี้เหมาะสำหรับผู้ที่สนใจในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือนที่ต้องการสร้างรายได้เสริมหรือวางแผนเกษียณเร็วผ่านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ผู้อ่านควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและปรับใช้ให้เหมาะกับสถานการณ์ส่วนตัว รวมถึงพิจารณาความเสี่ยงอย่างรอบด้านก่อนตัดสินใจลงทุน
สรุป
หนังสือ “เกมเศรษฐี ลงทุนให้รวย ด้วยอสังหาริมทรัพย์” นำเสนอแนวคิดและหลักการในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างกระแสเงินสด (Passive Income) โดยมีแนวคิดหลักคือการใช้พลังทวี (Leverage) ผ่านการกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วปล่อยเช่า
กฎทอง 5 ประการที่ผู้เขียนแนะนำประกอบด้วย (1) เลือกทำเลที่มีความต้องการเช่าสูง (2) ซื้อทรัพย์สินที่มีส่วนลด (3) ซื้อเพื่อกระแสเงินสดที่เป็นบวก (4) ลงทุนระยะยาวเพื่อรับกำไรจากราคาทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น และ (5) สำรองเงินสดไว้เผื่อฉุกเฉิน
หนังสือเล่มนี้เหมาะสำหรับผู้ที่สนใจในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคนวัยทำงานหรือมนุษย์เงินเดือนที่ต้องการเริ่มต้นลงทุนแต่ยังไม่รู้จะทำอย่างไร รวมถึงคนที่มีเวลาจำกัดแต่ต้องการสร้างรายได้พิเศษหรือวางแผนเกษียณผ่านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ หลักการและวิธีการที่นำเสนอในหนังสือจะช่วยจุดประกายความคิดและเป็นแรงบันดาลใจให้ผู้อ่านสามารถเริ่มต้นลงมือทำได้จริง