สรุปหนังสือ เศรษฐีอสังหาฯ รุ่นใหม่ รวยด้วยสมอง

ข้อมูลทั่วไป

ชื่อหนังสือ : เศรษฐีอสังหาฯ รุ่นใหม่ รวยด้วยสมอง

ชื่อผู้แต่ง : ถนอม ดีสร้อย(อ.เอก)

สำนักพิมพ์ : @akeinspire

ปีที่พิมพ์ : 2023

จำนวนหน้า :  224 หน้า

หมวดหนังสือ : การเงินการลงทุน

สารบัญ

• Episode 1 เส้นทางของสิงห์ล่าเนื้อกับเสือนอนกิน
• Episode 2 วิธีการเป็นสิงห์ล่าเนื้อ
• Episode 3 วิธีการเป็นเสือนอนกิน
• Episode 4 เปลี่ยนความรู้สู่ภาคปฏิบัติให้ได้ผล 100%
• Episode 5 สูตรสำเร็จในชีวิต

สรุปข้อคิดจากหนังสือ

หนังสือเล่มนี้นำเสนอแนวคิดและกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการพิสูจน์แล้วจากประสบการณ์จริงของผู้เขียนและผู้เข้าร่วมสัมมนากว่า 1,000 คน ที่สามารถสร้างมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 1,000 ล้านบาท โดยเริ่มจากทุนเพียงเล็กน้อยหรือแทบไม่มีเลย หนังสือนี้จึงเป็นเสมือนคู่มือที่จะช่วยให้คนธรรมดาสามารถก้าวสู่การเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จได้ ผู้อ่านจะได้เรียนรู้เทคนิคและกลยุทธ์ที่ใช้ได้จริงในการสร้างความมั่งคั่งผ่านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่จำเป็นต้องมีทุนมหาศาลเริ่มต้น

1. แนวคิดสิงห์ล่าเนื้อ vs เสือนอนกิน

สิงห์ล่าเนื้อคือการลงทุนเพื่อกำไรส่วนต่าง เน้นการซื้อขายต่อเนื่อง ส่วนเสือนอนกินคือการลงทุนเพื่อกระแสเงินสดสม่ำเสมอ เช่น ปล่อยเช่า ทั้งสองแนวทางมีข้อดีต่างกัน ผู้ลงทุนควรเลือกให้เหมาะกับเป้าหมายและสไตล์ของตน การเป็นสิงห์ล่าเนื้อต้องมีความว่องไวในการหาโอกาสและตัดสินใจ แต่อาจมีความเสี่ยงสูงกว่า ขณะที่เสือนอนกินจะมีรายได้ที่มั่นคงกว่าแต่อาจโตช้ากว่า ผู้ลงทุนควรพิจารณาว่าตนเองมีเวลา ทักษะ และความพร้อมในการบริหารจัดการแบบใด เพื่อเลือกกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุด นอกจากนี้ยังสามารถผสมผสานทั้งสองแนวทางเพื่อสร้างพอร์ตการลงทุนที่สมดุล มีทั้งกำไรระยะสั้นและรายได้ระยะยาว

2. เข้าใจราคาอสังหาริมทรัพย์ 3 ระดับ

ราคาประเมินทางราชการ ราคาตลาด และราคาซื้อขายจริง มีความแตกต่างกัน การเข้าใจความสัมพันธ์ของราคาทั้ง 3 ระดับ จะช่วยให้มองเห็นโอกาสในการลงทุนและการขอสินเชื่อจากธนาคารได้ดีขึ้น ราคาประเมินทางราชการมักต่ำกว่าราคาตลาด แต่เป็นตัวเลขอ้างอิงสำหรับการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ราคาตลาดสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงในปัจจุบัน แต่อาจมีความผันผวนตามสภาพเศรษฐกิจและปัจจัยอื่นๆ ส่วนราคาซื้อขายจริงอาจสูงหรือต่ำกว่าราคาตลาดก็ได้ ขึ้นอยู่กับการเจรจาต่อรองและปัจจัยเฉพาะของแต่ละดีล

3. การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์

สามารถทำได้โดยประเมินจากต้นทุน (ที่ดิน+สิ่งปลูกสร้าง) หรือประเมินจากความสามารถในการสร้างรายได้ เช่น ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ การเข้าใจวิธีประเมินจะช่วยในการตัดสินใจซื้อขายได้อย่างมีหลักการ การประเมินจากต้นทุนเหมาะสำหรับอสังหาฯใหม่ โดยคำนวณจากราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ส่วนการประเมินจากรายได้เหมาะกับอสังหาฯที่มีผู้เช่าอยู่แล้ว โดยใช้สูตร มูลค่า = รายได้ต่อปี / อัตราผลตอบแทนที่ต้องการ นักลงทุนควรใช้ทั้งสองวิธีประกอบกันเพื่อให้ได้มุมมองที่รอบด้าน และควรเปรียบเทียบกับราคาตลาดด้วย

4. การคำนวณผลตอบแทนและระยะเวลาคืนทุน

ควรคำนวณผลตอบแทนการลงทุนและระยะเวลาคืนทุนก่อนตัดสินใจลงทุน โดยทั่วไปการลงทุนในอสังหาฯควรได้ผลตอบแทนอย่างน้อย 8% ต่อปีจึงจะคุ้มค่ากับความเสี่ยง การคำนวณผลตอบแทนทำได้โดยนำรายได้สุทธิต่อปีหารด้วยเงินลงทุน ส่วนระยะเวลาคืนทุนคือการนำเงินลงทุนหารด้วยรายได้สุทธิต่อปี ควรคำนึงถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ภาษี ค่าซ่อมบำรุง ค่าเสื่อมราคา ในการคำนวณด้วย เพื่อให้ได้ตัวเลขที่ใกล้เคียงความเป็นจริงมากที่สุด นอกจากนี้ยังควรพิจารณาปัจจัยอื่นๆ ประกอบ เช่น แนวโน้มการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สิน ความเสี่ยงต่างๆ เพื่อตัดสินใจได้รอบคอบยิ่งขึ้น

5. การแก้ปัญหาติดแบล็คลิสต์

มีแนวทางแก้ไขเช่น ขอประนอมหนี้ หาผู้ลงทุนแทน สร้างเครดิตใหม่ โดยให้เงินเข้าออกบัญชีสม่ำเสมอ และชี้แจงเหตุผลกับธนาคารเมื่อขอสินเชื่อ การขอประนอมหนี้ควรทำอย่างจริงจังและรักษาข้อตกลงอย่างเคร่งครัด เพื่อแสดงความรับผิดชอบและความตั้งใจในการแก้ปัญหา การหาผู้ลงทุนแทนอาจทำได้โดยร่วมทุนกับคนที่มีเครดิตดี โดยต้องมีข้อตกลงที่ชัดเจนและเป็นธรรมกับทุกฝ่าย การสร้างเครดิตใหม่ต้องใช้เวลาและความอดทน ควรเริ่มจากการทำธุรกรรมขนาดเล็กและค่อยๆ สร้างประวัติการเงินที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง

6. หลักการทำการตลาดอสังหาริมทรัพย์

ต้องคำนึงถึงปัจจัยต่างๆ เช่น สินค้า ราคา ทำเล โปรโมชั่น สภาพแวดล้อม กระบวนการขาย และบุคลากร การทำความเข้าใจทุกด้านจะช่วยให้ขายได้ง่ายขึ้น สินค้าต้องตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย ราคาต้องสมเหตุสมผลและแข่งขันได้ ทำเลต้องมีศักยภาพและเหมาะกับการใช้งาน โปรโมชั่นควรดึงดูดใจและสร้างมูลค่าเพิ่ม สภาพแวดล้อมต้องน่าอยู่และปลอดภัย กระบวนการขายต้องสะดวกและโปร่งใส บุคลากรต้องมีความรู้และทักษะในการให้ข้อมูลและปิดการขาย การผสมผสานปัจจัยเหล่านี้อย่างลงตัวจะช่วยเพิ่มโอกาสความสำเร็จในการขาย

7. การหาแหล่งเงินทุน

แม้ไม่มีเงินทุนก็สามารถลงทุนได้ โดยใช้กลยุทธ์ต่างๆ เช่น การร่วมทุน การกู้ยืม การเช่าซื้อ ฯลฯ ต้องศึกษาข้อดีข้อเสียของแต่ละวิธีให้ดี การร่วมทุนเหมาะสำหรับผู้ที่มีความรู้แต่ขาดเงินทุน โดยต้องหาพาร์ทเนอร์ที่มีวิสัยทัศน์และเป้าหมายสอดคล้องกัน การกู้ยืมอาจทำได้จากสถาบันการเงินหรือนักลงทุนส่วนตัว ต้องพิจารณาอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขต่างๆ อย่างรอบคอบ การเช่าซื้อหรือสัญญาเช่าระยะยาวเป็นอีกทางเลือกที่ใช้เงินลงทุนน้อยกว่าการซื้อขาด แต่ต้องระวังเรื่องเงื่อนไขและข้อจำกัดต่างๆ

8. การสร้างทีมงาน

ความสำเร็จในธุรกิจอสังหาฯต้องอาศัยทีมงานที่เชี่ยวชาญ เช่น นักกฎหมาย นักบัญชี ช่างซ่อมบำรุง ฯลฯ การสร้างเครือข่ายที่แข็งแกร่งจะช่วยให้ธุรกิจเติบโตได้ดี ทีมงานที่ดีควรประกอบด้วยผู้เชี่ยวชาญในด้านต่างๆ ที่สามารถเติมเต็มจุดอ่อนของเราได้ และมีวิสัยทัศน์ที่สอดคล้องกัน ควรมีการสื่อสารและประสานงานที่ดีระหว่างทีม มีการกำหนดบทบาทและความรับผิดชอบที่ชัดเจน และมีระบบการทำงานที่มีประสิทธิภาพ การพัฒนาและรักษาทีมงานที่ดีเป็นสิ่งสำคัญ ควรมีการฝึกอบรม ให้โอกาสก้าวหน้า และสร้างแรงจูงใจอย่างเหมาะสม

9. การบริหารความเสี่ยง

ต้องวิเคราะห์และเตรียมรับมือกับความเสี่ยงต่างๆ เช่น ความผันผวนของตลาด ปัญหาผู้เช่า ค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด ฯลฯ การวางแผนรับมือจะช่วยลดผลกระทบต่อธุรกิจ ควรทำการวิเคราะห์ SWOT เพื่อประเมินจุดแข็ง จุดอ่อน โอกาส และอุปสรรคของการลงทุนแต่ละครั้ง การกระจายความเสี่ยงโดยลงทุนในอสังหาฯหลายประเภทหรือหลายทำเลช่วยลดผลกระทบจากปัจจัยลบเฉพาะด้าน ควรมีเงินสำรองและประกันภัยที่เหมาะสม รวมถึงวางแผนรับมือสถานการณ์ฉุกเฉินต่างๆ ไว้ล่วงหน้า

10. กลยุทธ์การเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

มีหลายวิธีในการเพิ่มมูลค่า เช่น การปรับปรุงตกแต่ง การเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ การแบ่งแปลงขาย ฯลฯ ต้องเลือกใช้ให้เหมาะกับสถานการณ์ การปรับปรุงตกแต่งควรเน้นจุดที่สร้างผลกระทบสูงแต่ใช้งบประมาณไม่มาก เช่น ทาสีใหม่ ปรับปรุงห้องน้ำหรือห้องครัว การเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ เช่น จากบ้านเดี่ยวเป็นโฮมออฟฟิศ อาจสร้างมูลค่าเพิ่มได้มาก แต่ต้องศึกษากฎหมายและความต้องการของตลาดให้ดี การแบ่งแปลงขายหรือแบ่งห้องให้เช่า อาจเพิ่มรายได้ได้ แต่ต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายและการบริหารจัดการที่จะเพิ่มขึ้นด้วย

11. การวิเคราะห์ทำเลที่มีศักยภาพ

ต้องศึกษาแนวโน้มการพัฒนาเมือง โครงการสาธารณูปโภค แผนพัฒนาของภาครัฐ ฯลฯ เพื่อเลือกทำเลที่มีโอกาสเติบโตในอนาคต ควรติดตามข่าวสารการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เช่น รถไฟฟ้า ทางด่วน สนามบิน ซึ่งมักส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนั้นปรับตัวสูงขึ้น พิจารณาปัจจัยด้านประชากรและเศรษฐกิจในพื้นที่ เช่น การย้ายถิ่นฐาน การเติบโตของธุรกิจ ซึ่งส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยและพื้นที่เชิงพาณิชย์ ศึกษาผังเมืองและข้อกำหนดการใช้ที่ดิน เพื่อประเมินศักยภาพในการพัฒนาและข้อจำกัดต่างๆ ในอนาคต

12. เทคนิคการเจรจาต่อรอง

ทักษะการเจรจาเป็นสิ่งสำคัญในการซื้อขายอสังหาฯ ต้องรู้จักวิเคราะห์คู่เจรจา เตรียมข้อมูลให้พร้อม และมีทางเลือกสำรองเสมอ ควรทำการบ้านให้ดีก่อนเจรจา รู้ราคาตลาด จุดแข็งจุดอ่อนของทรัพย์สิน และความต้องการของคู่เจรจา ใช้เทคนิคการฟังอย่างตั้งใจ และถามคำถามที่เหมาะสมเพื่อเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของอีกฝ่าย พยายามสร้างทางเลือกที่เป็น win-win และอย่าลืมว่าการเจรจาที่ดีควรนำไปสู่ความสัมพันธ์ที่ดีในระยะยาว

13. การใช้เทคโนโลยีช่วยในธุรกิจ

ควรนำเทคโนโลยีมาช่วยในการบริหารจัดการ การทำการตลาด การวิเคราะห์ข้อมูล ฯลฯ เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน ใช้ซอฟต์แวร์บริหารจัดการทรัพย์สินเพื่อติดตามค่าเช่า ค่าใช้จ่าย และการบำรุงรักษาได้อย่างมีประสิทธิภาพ ใช้เครื่องมือวิเคราะห์ข้อมูลตลาดและราคาอสังหาฯ เพื่อตัดสินใจลงทุนได้แม่นยำขึ้น ใช้สื่อสังคมออนไลน์และแพลตฟอร์มอีคอมเมิร์ซในการทำการตลาดและหาลูกค้าได้กว้างขวางขึ้น

14. การวางแผนภาษี

ต้องเข้าใจกฎหมายภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ และวางแผนให้ถูกต้อง เพื่อลดภาระภาษีอย่างถูกกฎหมาย ศึกษาโครงสร้างภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาฯ และภาษีธุรกิจเฉพาะ เพื่อวางแผนการลงทุนอย่างเหมาะสม พิจารณาการจัดตั้งนิติบุคคลเพื่อบริหารจัดการทรัพย์สิน ซึ่งอาจมีประโยชน์ด้านภาษีในบางกรณี ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีเพื่อวางแผนกลยุทธ์การลงทุนที่ประหยัดภาษีอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

15. การพัฒนาตนเองอย่างต่อเนื่อง

ตลาดอสังหาฯมีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา ผู้ประสบความสำเร็จต้องเรียนรู้และปรับตัวอยู่เสมอ ผ่านการอบรม สัมมนา และแลกเปลี่ยนประสบการณ์กับผู้รู้ ติดตามข่าวสารและแนวโน้มตลาดอสังหาฯอย่างสม่ำเสมอ ทั้งในระดับท้องถิ่นและระดับโลก เข้าร่วมเครือข่ายนักลงทุนอสังหาฯเพื่อแลกเปลี่ยนความรู้และโอกาสทางธุรกิจ ฝึกฝนทักษะที่จำเป็น เช่น การวิเคราะห์การเงิน การบริหารโครงการ การเจรจาต่อรอง อย่างต่อเนื่อง

สรุป

หนังสือ “เศรษฐีอสังหาฯ รุ่นใหม่ รวยด้วยสมอง” เป็นคู่มือที่รวบรวมความรู้และประสบการณ์จริงในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถนำไปประยุกต์ใช้ได้จริง แม้จะเริ่มต้นจากทุนน้อยหรือไม่มีเลย หัวใจสำคัญคือการใช้สมองคิดวิเคราะห์ วางแผนอย่างรอบคอบ และลงมือทำอย่างมุ่งมั่น ผู้อ่านสามารถนำแนวคิดและกลยุทธ์ต่างๆ ไปปรับใช้ให้เหมาะกับสถานการณ์ของตนเอง เพื่อสร้างความมั่งคั่งผ่านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องของโชคหรือการเก็งกำไรระยะสั้น แต่เป็นการสร้างความมั่งคั่งระยะยาวด้วยความรู้ ความเข้าใจ และการบริหารจัดการที่ดี หนังสือเล่มนี้จึงเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีสำหรับผู้ที่สนใจสร้างอิสรภาพทางการเงินผ่านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์